• UPPDRAGSARTIKEL

REIT: Sparformen som slagit aktier under 50 år

STOCKHOLM (Fonder Direkt) Att fastighetsaffärer under en lång tid varit ett lönsamt alternativ till börsen, mycket tack vare låga och fallande styrräntor, är vid det här laget känt bland många. För många småsparare är ett bostadsköp ett realistiskt alternativ, medan en investering i exempelvis en större hyresfastighet i regel är förenat med höga etableringskostnader och löpande fastighetsförvaltning, vilket för kan te sig avskräckande.

I USA har spararna sedan 1960-talet kunnat kringgå dessa problem genom så kallade REITs, en för svenskarna relativt okänd sparform inom fastigheter som blivit mycket populärt på andra sidan Atlanten, vilket också Dagens Industri rapporterade om häromdagen. REITs kännetecknas av pålitliga och goda utdelningar, historisk god kursuppgång och delägarskap i fastigheter.

Dagens Industri poängterar att den genomsnittliga årliga avkastningen för REITs, sett till kursuppgång och utdelning, legat på 8 procent de senaste tio åren samt 12 procent de senaste 20 åren. Motsvarande siffror för S&P 500 avkastningsindex är förvisso starkare på en tioårsperiod, med 12 procents avkastning, men på en 20-årsperiod har aktieindexet avkastat 8 procent årligen.

Förkortningen REIT står för Real Estate Investment Trust, och handlar enkelt uttryckt om ägarandelar i olika fastighetsbolag, att likställas med en fond. En REIT kan i sin tur ha en inriktning mot exempelvis bostäder, kontor och datacenter. En fördel med att äga andelar i en REIT är att investeraren får en liknande exponering som vid ett köp av en hyresfastighet, men själv kan välja hur mycket som ska investeras. I tillägg till det får investeraren en bred diversifiering via många fastigheter, samt slipper agera hyresvärd.

Nyhetssajten Marketwatch uppmärksammade nyligen en studie som visar hur REITs sedan 1960 slagit aktiemarknader med i genomsnitt mer än 1 procentenhet per år. Studien konstaterade att fastighetsinvesteringar slår aktier såväl under lågkonjunktur som ekonomisk expansion, och både under tider av stigande respektive fallande inflation, enligt Marketwatch.

Den ofta höga direktavkastningen kan förklaras av att REITs slipper betala bolagsskatt under förutsättningen att 90 procent av vinsten betalas ut som utdelning varje år. Istället betalas skatten av på utdelningar och vid försäljningar. Övriga krav som ställs är bland annat att minst 75 procent av kapitalet måste investeras i fastigheter samt att minst 75 procent av intäkterna ska komma från fastighetshyror.

Dagens Industri menar att REITs är en lämplig sparform för svenska sparare som äger mycket svenska aktier, eftersom amerikanska fastigheter skulle bidra till att diversifiera portföljen, då korrelationen tillgångsslagen emellan är begränsad. Tidningen understryker emellertid att en längre tid av fallande räntor har inneburit en exceptionellt gynnsam period för fastighetssektorn och att man därmed bör ha något lägre avkastningsförväntningar för de kommande tio eller 20 åren. Dagens Industri poängterar även att den höga utdelningsandelen kan innebära ett hinder för REITs att ta sig an stora investeringar i nya fastigheter. Dock finns möjligheten att genomföra en nyemission ifall intressanta investeringsmöjligheter dyker upp. De etablerade REIT-bolagen lyckas i många fall få till en emission på några timmar, där man ofta erbjuder investerare att teckna till en rabatt om 2-3 procent mot senaste stängningskurs.

vilket förklarar att själva kursutvecklingen varit avsevärt lägre än motsvarande hos renodlade fastighetsbolag som finns på börsen, något som poängteras av Dagens Industri.

I Sverige finns inga REITs utan merparten av de som går att köpa på globala marknader är amerikanska. De flesta amerikanska REITs går att handla på börsen men det finns även fonder som uteslutande fokuserar på sparformen.

En av dessa är finländska United Bankers fond UB Nordamerika REIT, som investerar i börsnoterade REITs där tyngdpunkten ligger på medelstora bolag med hög direktavkastning (fondinnehavens aggregerade direktavkastning är för tillfället 6,1 procent).

Fondens förvaltare Aki Kostiander  (Källa: UB AM)

Fondens förvaltare Aki Kostiander (Källa: UB AM)

UB Nordamerika REIT förvaltas sedan fondens start i december 2014 av Helsingforsbaserade Aki Kostiander, som är United Bankers chef för reala tillgångar och även ansvarar för flera andra fonder inom denna inriktning.

USA, som är världens största och mest likvida fastighetsmarknad, utgör 78,6 procent av fonden och övriga innehav är fördelade på Kanada (12,5) och Mexiko (4,6). De återstående 4,3 procenten består av kassa. Avseende det kanadensiska inslaget i portföljen framhåller United Bankers att landet uppvisar egenskaper som liknar ett europeiskt välfärdssamhälle. I en kommentar till Fonder Direkt skriver Nils Schalin, vd för UB Asset Managements svenska filial, att “syftet med detta är att inkludera ytterligare en stabil marknad med liknande lagstiftning, men som tidvis kan avvika något i sin konjunkturcykel från grannen i söder. Samtidigt har Kanada en annan valuta som inte alltid går i takt med USD även om beroendeförhållandet är stort”.

Samtidigt uppges Mexiko vara ett land med en stor utvecklingspotential och växande fastighetssektor. “Vi ser Mexiko som en emerging market-komponent i fonden som ger diversifieringsfördelar och adderar en tillväxtkomponent i portföljen”, skriver Nils Schalin.

Fonden, som inte har något jämförelseindex, har stigit 22,5 procent sedan lanseringen i december 2014. (Källa: Infront)

Fonden, som inte har något jämförelseindex, har stigit 22,5 procent sedan lanseringen i december 2014. (Källa: Infront)

UB Nordamerika REIT har fyra av fem möjliga stjärnor i betyg från Morningstar, en fast förvaltningsavgift om 1,23 procent och en minsta insättning på 1000 kronor hos nätmäklare.

Värt att notera är att fondens basvaluta är euro, vilket innebär att avkastningen för svenska sparare (utöver innehavens utveckling) beror både på hur kronan går mot euron samt de lokala valutorna (amerikanska respektive kanadensiska dollar samt mexikanska peso, och då främst amerikanska dollar på grund av USA-bolagens stora portföljvikt).

Valutaaspekten finns alltid med vid investeringar utomlands, även om en fonds basvaluta är svenska kronor. I det här fallet kan det möjligen vara en fördel att ha exponeringen mot både dollarn och euron, eftersom om exempelvis dollarn går svagt kan det vägas upp av en stark euro och vice versa.

Källa: UB AM

Ovan UB Nordamerika REITs tio största innehav per den 31 oktober 2018. Inget innehav tillåts bli mycket större än 2 procent, och när ett enskilt värdepapper har presterat så pass väl att positionen med råge överstiger 2 procent av portföljvärdet sker en rebalansering av portföljen. Vad det innebär är att innehavet ifråga minskas ned till målvikten, samtidigt som förvaltaren sätter försäljningslikviderna i arbete i andra värdepapper, där Aki Kostiander ser attraktiva möjligheterna att öka, alternativt nyinvestera.


Tjänsten Fonder Direkt produceras av Nyhetsbyrån Direkts fondredaktion, som är frikopplad från Direkts övriga redaktion. Materialet kan vara finansierat och framtaget efter överenskommelse med extern part, vilket i förekommande fall markeras med "Uppdragsartikel" vid rubriken.


TAGGAR