Fastigheter: Stigande räntor behöver inte vara negativt - förvaltare
• UPPDRAGSARTIKEL

Fastigheter: Stigande räntor behöver inte vara negativt - förvaltare

STOCKHOLM (Fonder Direkt) Osäkerhet råder på världens aktiemarknader och de flesta aktieindex noterar nedgångar sedan årsskiftet. Ett segment som dock klarat sig relativt väl är europeiska fastigheter, och en anledning som ofta nämns är större intäktsförutsägbarhet än inom de flesta andra sektorer. Pierre Toussain är del av kapitalförvaltaren ODDO BHF AM SAS fastighetsteam och ser ett antal anledningar till att äga fastighetsbolag inom eurozonen framöver.

“Fastighetsbolagens operationella prestation är bra och de fundamentala förhållandena goda. Bolagen gynnas av flera positiva trender, och vi tror på fortsatt NAV-tillväxt som bör översättas till positiv avkastning för fastighetsaktierna”, säger Pierre Toussain till Fonder Direkt.

Utveckling 2018 i svenska kronor för fastighetsindexet FTSE EPRA Nareit Eurozone, MSCI Euro, MSCI Europe samt OMSX30. (Källa: Morningstar)

Utveckling 2018 i svenska kronor för fastighetsindexet FTSE EPRA Nareit Eurozone, MSCI Euro, MSCI Europe samt OMSX30. (Källa: Morningstar)

Den strategi Pierre Toussain är med om att förvalta står i stora drag på fyra ben: bostadsuthyrning, köpcentrum, kontor samt nischfastigheter, varav de senare i huvudsak utgörs av hotell, hälsovård, studentbostäder och logistik. På frågan om förvaltaren inte räds den tuffa situationen för många köpcentrumägare svarar han att de dominanta shoppingcenter ODDO BHF AM SAS investerar i uppvisar fortsatt god utveckling, medan de regionala dito i mer perifera områden har det tuffare. Urbanisering vidgar gapet mellan vinnare och förlorare, och det sker en ökad polarisering inom detta område av detaljhandeln, säger Pierre Toussain.

På segmentnivå ser förvaltaren särskilt ljust på nischfastigheter, då han menar att det finns en strukturell obalans mellan utbud och efterfrågan, samtidigt som den så kallade yielden är hög (i genomsnitt 7 procent).

Bland eurozonens länder får Tyskland en extra tumme upp.

“En av de stora övertygelser vi har är bostadsuthyrare i Tyskland, där vi även är mycket positiva till kontorssegmentet, som kommer ikapp senare i cykeln jämfört med bostäder”, säger Pierre Toussain.

En faktor som ibland nämns som ett orosmoln för fastighetsinvesteringar är stigande räntor, då dessa antas leda till dyrare finansieringskostnader i branschen. ODDO BHF AM SAS är emellertid av åsikten att det avgörande är varför räntorna stiger, och att högre räntor inte nödvändigtvis behöver vara dåligt för sektorn. Höjer centralbanker räntan på grund av styrka i ekonomin samt inflationsaktivitet är det troligt att starka fundamentala bolagsförhållanden väger över möjliga negativa effekter, enligt förvaltaren, som pekar på att fastighetsägare har goda möjligheter att höja hyror under perioder av stigande inflation.

“Stigande räntor är associerat med ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket i båda fallen är troliga att vara positiv för fastighetsinvesteringar. Sund ekonomisk tillväxt bör resultera i större efterfrågan på fastigheter. Högre uthyrningsandel stödjer tillväxt för fastighetsbolag och ger stöd till vinster, kassaflöden och utdelningar”, säger Pierre Toussain.

“Sist men inte minst har fastighetsbolagen kunnat dra nytta av lågräntemiljön, och de flesta har redan säkrat billig finansiering. Sektorns genomsnittliga finansieringskostnader är 2,3 procent i eurozonen och löptiderna har förlängts upp till sju år. Vidare har skuldsättningen i sektorn minskat och loan to value-ration är under kontroll, med omkring 45 procent för bolag i eurozonen”, säger förvaltaren.

Ytterligare ett område som lyfts fram som intressant är vad förvaltaren kallar omstruktureringsbolag. Det kan handla om företag som genomgår en renodlingsprocess, där exempelvis tillgångar säljs i ett land, för att fokusera på ett annat. Eller situationer då mindre tillgångar säljs, för att istället inrikta sig på större tillgångar som är mindre tidskrävande. Det kan även vara fråga om rena omstruktureringsprocesser på kostnadssidan. Pierre Toussain nämner tyska Aroundtown som exempel på ett företag inom denna kategori. Bolaget, som primärt är verksamt inom kontor, bostäder och hotell i Tyskland samt Nederländerna, har en affärsmodell där aktivt värdeskapande är en central punkt. Aroundtown förvärvar kassaflödesgenererande fastigheter med potential för uppsida sett till hyresnivåer och uthyrningsgrad, varpå fastigheterna “repositioneras och förbättras operationellt” och värde kan skapas, enligt bolagets hemsida.

Gällande konjunkturen ser ODDO BHF AM SAS ingen recession framför sig, snarare en försiktigare tillväxt med makrohot fortsatt hängandes över den globala ekonomin. Pierre Toussain ser i dagens läge fastigheter i eurozonen som en investering med defensiva kvaliteter, särskilt då det finns stöd i värderingarna. Tyska fastighetsbolag handlas omkring tillgångarnas värden, men i Frankrike finns för tillfället en rabatt om cirka 15 procent mot NAV, enligt förvaltaren. Samtidigt är värderingarna konservativa sett till yielden, som uppgår till i genomsnitt 4,8 procent*, vilket är förmånligare än vid direktinvesteringar i europeiska fastigheter, där densamma ligger på 4 procent**, tillägger Pierre Toussain.

* Källa: fastighetsbolag, Kepler Cheuvreux. Per den 31 december 2017.

** Källa: CBRE & AEW. Per den 31 december 2017.


Tjänsten Fonder Direkt produceras av Nyhetsbyrån Direkts fondredaktion, som är frikopplad från Direkts övriga redaktion. Materialet kan vara finansierat och framtaget efter överenskommelse med extern part, vilket i förekommande fall markeras med "Uppdragsartikel" vid rubriken.


TAGGAR